As partes comuns na propriedade horizontal

1- Introdução
O direito respeitante à propriedade horizontal distingue-se de qualquer outro pelo seu objecto, ou seja, a sua especificidade advém-lhe da união entre a propriedade de uma fracção autónoma de determinado prédio e a comunhão respeitante às suas restantes partes. Cumpre assim clarificar a distinção entre partes próprias e comuns do edifício em propriedade horizontal.
Neste breve apontamento analisaremos apenas as partes que, face à lei vigente, devem ser consideradas próprias. 

2. Os requisitos
Partindo do pressuposto de que a propriedade horizontal constitui uma excepção ao princípio de que qualquer edifício no solo só pode ser objecto de um único direito, verifiquemos, desde já, os requisitos para que exista fracção autónoma.
De acordo com o artigo 1415º do CC, só podem ser objecto da Propriedade Horizontal as fracções autónomas do edifício que constituam unidades independentes, distintas, isoladas entre si e com saída própria para uma parte comum da prédio ou para a via pública. Como consequência para a falta de algum destes requisitos a lei prevê a nulidade do título constitutivo e a sujeição do prédio à compropriedade – cf. 1416 nº 1 CC.

3- O artigo 1421º do CC
Para efeitos de clarificação de ideias podemos dizer que o condómino tem um verdadeiro direito de propriedade sobre a sua fracção autónoma.
Porém, o Código Civil (artigo 1421º) estabelece limitações a esse direito como decorre da indicação, com carácter de obrigatoriedade, das partes comuns: “1. a) o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.”.

4- Clarificação de conceitos

4.1. O solo
Todavia, toda esta terminologia necessita de ser esclarecida. Quando a lei se refere a “solo” integra-se nesse conceito “o terreno sobre o qual se ergue a construção” – cf. Sandra Passinhas, in Assembleia de condóminos e o administrador da propriedade horizontal, página 30. Mas será que o logradouro do prédio, ou seja, por exemplo o parque de estacionamento, pode ser considerado solo? Para Carvalho Fernandes o solo é necessariamente parte comum no que respeita à zona de implantação do prédio. “Os pátios e jardins anexos ao edifício, em geral o seu logradouro, só são comuns se outra qualificação não resultar do título constitutivo” –cf. idem, página 31.

4.2. O subsolo
Por seu lado, o subsolo é comum dado que qualquer alteração na sua estrutura provocada por algum condómino (por exemplo, um furo em profundidade) traduz-se em perigo para a estrutura do prédio. Sucede a mesma qualificação com outros elementos da construção como os alicerces (componentes da construção no subsolo que suportam o edifício), as paredes-mestras (elementos da construção que suportam o edifício e que não se limitam a separar divisões) e as paredes perimetrais (paredes do lado exterior do edifício que demarcam o prédio).
Quanto às varandas de utilização única e exclusiva de um dos condóminos são consideradas próprias. Isto apesar de a varanda estar integrada na fachada, que por sua vez, é comum por fazer parte integrante da estética arquitectónica do prédio.

4.4. O telhado
Entende-se por telhado a parte do prédio que se destina à cobertura do edifício. O telhado distingue-se do terraço pois este define-se por ser construído em material pisável. A nossa lei de forma obrigatória qualificou como parte comum tanto o telhado como o terraço desde que este último funcione como cobertura.

4.5 As entradas, os vestíbulos, as escadas e os corredores de uso ou passagem comum
As entradas (locais que permitem o ingresso no edifício e que sirvam uma entrada comum), os vestíbulos (parte que medeia entre ao porta e as escadas), as escadas e os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos são partes comuns mesmo que de uso exclusivo de alguns deles. Refira-se no entanto que, nos termos do artigo 1424º nº3 do CC, as suas despesas poder estar a cargo de quem delas se servem.

4.6. As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações
As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações de acordo com Sandra Passinhas” as instalações gerais são elementos funcionais enquanto aptas para servir todos os condóminos (por exemplo, as canalizações, as instalações gerais de electricidade, gás, aquecimento central, antenas de televisão). A presunção de comunhão vale só para parte da instalação que se pode chamar de central, não para as condutas derivadas que, destacando-se da conduta central, entram nas fracções autónomas e são propriedade exclusiva dos condóminos.” - cf. idem, página 39.

4.7. Partes presumivelmente comuns
Por último, a lei prevê certas partes do prédio de forma presumivelmente comuns. Assim temos nesta situação os pátios e jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e as garagens e outros lugares de estacionamento.

Data: 2006-11-15 | Autor: Sérgio Magalhães
 

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