IMI - Algumas notas práticas sobre a Avaliação Geral

Estando a decorrer a Avaliação Geral de Prédios Urbanos com vista a uma actualização da colecta fiscal decorrente do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI), entendemos pertinente, oportuno e fundamental partilhar algumas notas práticas que permitam os profissionais, em particular, e os contribuintes, em geral, reagir de forma adequada e atempada sobre a notificação da avaliação realizada.

O Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro aprovou o Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis (CIMI). Do regime transitório resultava a previsão de que, no prazo de dez anos, contados desde a data da entrada em vigor do referido Código – 1 de Dezembro de 2003 –, se deveria promover uma avaliação geral dos prédios urbanos.

Desta senda e tendo por base a emergência de medidas que se conformem com o “Memorando de Entendimento com a Troika” e a necessidade de controlar o défice e descontrolo das contas públicas, o Governo determinou, no final de Novembro passado - através da Lei n.º 60-A/2011, de 30 de Novembro -, a aprovação de alterações ao referido Decreto-Lei, tendo em vista a regulamentação do regime da Avaliação Geral de Prédios Urbanos e avançando, assim, com a avaliação de todos os prédios, ainda não avaliados, no âmbito do Código do IMI.

A avaliação geral teve então início em Janeiro de 2012 e os contribuintes já começaram a ser notificados dos resultados das avaliações que incidiram sobre os imóveis dos quais são proprietários.

Conhecer a Avaliação Geral

A avaliação geral incide sobre os prédios urbanos que em 1 de dezembro de 2011, não tenham sido avaliados nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e em relação aos quais não tenha sido iniciado procedimento de avaliação, nos termos do mesmo Código. 

A avaliação geral rege-se pelos seguintes princípios:

i) legalidade,
ii) simplicidade de termos, e da celeridade do procedimento,
iii) economia, eficiência e eficácia, no respeito pelas garantias dos contribuintes.

Os objectivos da avaliação prendem-se com a correcção de distorções e desigualdades entre contribuintes no pagamento do IMI relativo ao seu património imobiliário urbano. 

Os prédios não avaliados após dezembro de 2003 está nestas condições.

No que respeita ao pagamento do imposto (IMI), a avaliação geral terá impacto no pagamento desse imposto em 2013 relativo a 2012, e nos anos seguintes.

A avaliação visa, assim, actualizar os valores patrimoniais tributários e a sua determinação resulta de um cálculo matemático fixado no artigo 38.º do CIMI, que tem por base critérios objectivos:

Vc = valor base dos prédios edificados; 
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação; 
Cl = coeficiente de localização 
Cq = coeficiente de qualidade e conforto; 
Cv = coeficiente de vetustez.

Tendo por por referência estes indicadores o valor patrimonial tributário (vt)é calculado com base na seguinte fórmula:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Entre os outros indicadores, poderá assumir particular relevância - e merecer especial atenção - o (A) - área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação -, porquanto - estamos em crer, será aqui que estarão latentes (por defeito ou por omissão) as maiores discrepâncias reais.

Esta área bruta é a resultante do cálculo expresso no artigo 40.º do CIMI, segundo o qual:

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

e em que:

Aa representa a área bruta privativa;
Ab representa as áreas brutas dependentes;
Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; 
Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. 

O CIMI define objectivamente o que são estes coeficientes e o que é que é considerado nas áreas em causa (artigos 40.º e seguintes do CIMI). Por exemplo: A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1.

O Coeficiente de actualização (definido no artigo 42º do CIMI) poderá ser confirmado no sítio da Internet da Autoridade Tributária, cuja hiperligação directa deixamos aqui: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp. Coloque a localidade para fazer a pesquisa e faça zoom até visualizar o contorno geográfico (a vermelho) no centro do qual estará definido o valor respectivo.

A notificação da avaliação geral, quando recebida pelo contribuinte, deve ser alvo de atenção e análise, sugerindo-se particular atenção aos valores indicados para a área total do terreno, área de implantação do prédio e área bruta privativa.

Reagir à Avaliação Geral

Verificando-se uma efectiva discrepância e não correspondência entre os valores indicados na notificação e os valores reais, pode o notificado requerer uma segunda avaliação, nos termos do artigo 15º-F do Decreto-Lei n.º 287/2003.

De sublinhar que ficam a cargo do sujeito passivo as despesas da segunda avaliação efectuada a seu pedido, com o limite mínimo de 2 UC (o que presentemente corresponde a 204 €), sempre que o valor contestado se mantenha ou aumente. Mas ficarão a cargo da câmara municipal as despesas da segunda avaliação efectuada  a seu pedido, com o limite mínimo de 2 UC, sempre que o valor contestado se mantenha ou reduza. 

O normativo não prescreve qualquer formalismo ou necessidade de fundamentação quanto a este pedido de segunda avaliação. Ainda assim, em nosso entender, será aconselhável documentar o pedido de segunda avaliação com uma exposição sucinta dos argumentos que fundamentam a discordância sobre o valor patrimonial tributário apurado.

Em particular, poderá e deverá, desde logo, serem indicados os elementos com os quais se discorda e sendo possível documentar, juntar-se os documentos que fundamentam posição diversa.

Por exemplo, será relevante indicar que há um erro na indicação da área bruta privativa e juntar a respectiva planta do imóvel ou da fracção. O mesmo se dirá da área total do tereno ou da área de implantação do prédio.

Poderá também ser relevante verificar a obtenção do coeficiente de qualidade e de conforto (artigo 43.º do CIMI), confrontando-se a majoração ou minuração dos elementos discriminados no dispositivo legal.

A detectar-se desconformidade também a mesma poderá e deverá ser invocada a fim de obter um reajuste da avaliação realizada.

Documento informativo emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira sobre a Avaliação Geral: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/NR/rdonlyres/B3A456A1-0D69-419A-AEEF-CC95A5EF72E8/0/Avaliacao_predios_urbanos.pdf

Minuta de pedido de segunda avaliação nos termos do artigo 15.º-F do CIMI disponibilizada para Membros na área de Minutas.

CIMI disponível no site da Autoridade Tributária Aqui!

Data: 2012-05-24 | Autor: Rui Maurício
 

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